Nachhaltigkeit und Zukunftssicherung
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Nachhaltigkeit und Zukunftssicherung im FM
Die Rolle des Facility Managements (FM) hat sich in den letzten Jahren zu einem zentralen Hebel für nachhaltige Entwicklung gewandelt. FM-Leistungen sind entscheidend, um den Ressourcenverbrauch im Gebäudebetrieb zu minimieren. Dabei umfasst „Nachhaltigkeit im FM“ die drei Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Soziales. Ein ganzheitlicher Ansatz verbindet Energieeffizienz und Dekarbonisierung, Kreislaufwirtschaft und nachhaltige Beschaffung, ESG-Strategien, Lebenszykluskostenrechnung sowie Digitalisierung und Innovation (z. B. IoT, Smart Buildings) zu integrierten Leistungskonzepten. Das Ziel ist, den CO₂-Fußabdruck zu reduzieren, Kosten langfristig zu senken und gleichzeitig Qualität und Nutzerwohlbefinden zu steigern.
Für Führungskräfte im Facility Management ist klar: Nachhaltigkeit und Zukunftssicherung sind strategische Imperative. FM-Leistungen bestimmen wesentlich, ob Immobilien energieeffizient, CO₂-arm und wirtschaftlich betrieben werden. Ein systematischer Ansatz (z. B. nach GEFMA 160/163, ISO 41001, ISO 14001) stellt sicher, dass ökologische, ökonomische und soziale Kriterien verankert sind. Unterschiedliche Gebäudetypen erfordern angepasste Lösungen, aber für alle gilt, dass nur integrierte Konzepte langfristig wirken. Zukunftsgerichtete Geschäftsstrategien im FM müssen daher Nachhaltigkeit aktiv in ihre DNA aufnehmen – durch innovative Services, technologieoffene Investitionen und partnerschaftliches Stakeholder-Management. Wie zahlreiche Quellen belegen, zahlt sich dieser Weg in Form von Ressourceneinsparungen, Wertsteigerung und verbesserter Reputation aus. Die FM-Branche steht somit an einem Scheideweg: Mit umfassenden ESG-Ansätzen, Lifecycle-Kostendenken und digitaler Transformation wird sie zum Schlüsselakteur für nachhaltige Gebäude und lebenswerte Arbeitsumfelder – und sichert damit langfristig ihre eigene Wettbewerbsfähigkeit.
Nachhaltigkeit und Zukunftssicherung: Nachhaltige Geschäftsfelder entwickeln und langfristige Stabilität schaffen
Relevante Leistungsbereiche
Energieeffizienz und Dekarbonisierung. Zentrale FM-Aufgaben sind die Analyse und Optimierung des Energieverbrauchs. Klassische Maßnahmen reichen von LED-Beleuchtung und intelligenter Heizungsregelung bis zur Integration erneuerbarer Energien (z. B. Photovoltaik, Wärmepumpen). Nach einer Pilotstudie des ZVEI sollte die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) die Elektrifizierung und Digitalisierung des Gebäudesektors vorantreiben. FM-Einsatzgebiete sind hier etwa die Gebäudetechnik (Heizung, Lüftung, Klima) zu modernisieren und stromseitig zu dekarbonisieren. So kann etwa die Abwärme aus Produktionsprozessen oder Serverräumen rückgewonnen werden. Dadurch sinken nicht nur Betriebskosten, sondern auch CO₂-Emissionen – ein wesentlicher Beitrag zur Erfüllung der EU-Taxonomie-Anforderungen.
Kreislaufwirtschaft. FM-Prozesse sind prädestiniert für Kreislaufwirtschaftskonzepte: Instandhaltung und Reparatur verlängern die Nutzungsdauer von Gebäudeteilen und Ausstattung. Aufbauend auf BMS (Building Management System) und IoT-Sensorik lassen sich Materialströme rückverfolgen und wiederverwenden. Praxisstrategien beinhalten z. B. das Recyclen von Bauteilen nach Abriss sowie die Trinkwasseraufbereitung oder Regenwassernutzung für Bewässerung. Das Ziel ist, Abfälle zu vermeiden („Design out waste“), Ressourcen zu schonen und die Lebensdauer von Anlagen durch vorausschauende Wartung zu maximieren. Solche Maßnahmen amortisieren sich oft über reduzierte Neubeschaffungskosten und steigern die ökologische Rentabilität.
Nachhaltige Beschaffung und Lieferketten. Nachhaltiges FM umfasst auch Einkaufsrichtlinien: Beim Einkauf von Reinigungsmitteln, technischen Anlagen oder Büromöbeln spielt die gesamte Lieferkette eine Rolle. In Deutschland regelt das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG) Mindeststandards für Umwelt- und Sozialschutz in der Zuliefererkette – FM-Betriebe müssen dies zunehmend beachten. Eine ESG-konforme Beschaffung bedeutet etwa, ökologische Materialien zu wählen und Sozialstandards bei Dienstleistern sicherzustellen. Die GEFMA-Empfehlung „Nachhaltigkeitsperspektive auf Immobilienbetrieb, Betreiberverantwortung und Beschaffung“ (Richtlinienentwurf 163-1) richtet sich exakt auf diese Themen aus.
ESG-Strategien. FM ist in allen drei ESG-Dimensionen aktiv: Ökologisch durch Ressourcenschonung, sozial durch Arbeitsplatz- und Gesundheitsmanagement und „Governance“ durch transparente Steuerung und Reporting. Die FM-Branche positioniert sich heute zunehmend als strategischer Partner für ESG-Ziele. Gemäß einer Branchenstudie ist FM „zentraler Erfolgsfaktor“ beim Erreichen von Nachhaltigkeitszielen wie CO₂-Reduktion und sozialer Verantwortung. FM-Prozesse können etwa soziale Aspekte berücksichtigen (Ergonomie, Arbeitsbedingungen) und durch Zertifizierungen (z. B. GEFMA 160 oder DGNB) die Governance stärken. Laut GEFMA bietet die Zertifizierung nach GEFMA 160 einen systematischen Kriterienkatalog, um Nachhaltigkeitsleistungen (Energie, Wasser, Entsorgung, Nutzerzufriedenheit u. a.) zu messen und damit EU-Taxonomie-Vorgaben zu erfüllen.
Lifecycle Costing (Lebenszykluskosten). Nachhaltige FM-Strategien setzen auf ganzheitliche Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen. Viele nachhaltige Investitionen (z. B. effiziente Hülle, Photovoltaik, modernisierte Technik) erhöhen zunächst die Investitionskosten, amortisieren sich aber über Betriebskostenersparnisse. Wie Hoffmann zeigt, entfallen über 60 % der Lebenszykluskosten eines Gebäudes auf den Betrieb. Dadurch wird deutlich: Eine nachhaltige Bau- und Bewirtschaftungsweise wird langfristig wirtschaftlich, da sie Energiekosten und Instandhaltungsaufwand deutlich reduziert. Entscheidend sind zudem Finanzierungsmodelle wie Contracting oder Performance-Contracts, bei denen etwa Energieeinsparungen finanziert werden.
Digitalisierung und Innovationen. Technische Innovationen sind Treiber für Nachhaltigkeit. „Smart Buildings“ verknüpfen intelligente Sensorik, Gebäudeautomation und Datenanalyse, um Komfort zu erhöhen und Energieverbrauch zu senken. Moderne IoT-Lösungen ermöglichen eine feingranulare Überwachung (etwa Luftqualität, Belegung, Wetterdaten) und einen vorausschauenden Betrieb (Predictive Maintenance). So reduzieren dezentrale Steuerungen den Strom- und Heizbedarf automatisch, etwa durch Lastverschiebung. Laut Bosch und Deckert sind Smart Buildings „intelligente, nachhaltige und mit ihrem ökologischen Umfeld vernetzte Gebäude, die ein Höchstmaß an Nutzerkomfort bieten und einen positiven Beitrag zum Klima leisten“.
Der gesetzlich-regulative Rahmen prägt die Agenda: EU- und nationale Vorschriften definieren Ziele und Berichtspflichten.
EU-Taxonomie, CSRD, SFDR. Die EU-Taxonomie legt fest, welche wirtschaftlichen Aktivitäten ökologisch nachhaltig gelten. Immobilien und FM-Prozesse müssen künftig zeigen, dass sie zu Klimazielen beitragen. Gleichzeitig verpflichtet die CSRD Unternehmen zur Offenlegung von Nachhaltigkeitsdaten (z. B. Energie- und Ressourcenverbräuchen, CO₂-Bilanzen). FM-Aufgaben sind daher Teil der Berichterstattung. Eine aktuelle Darstellung betont, dass Unternehmen Energieverbrauch, Emissionen und CO₂-Reduktionsstrategien offenlegen müssen. In der Finanzwelt verlangt die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) Transparenz über Nachhaltigkeitsaspekte von Investitionen. FM kann hier die Brücke schlagen, indem ESG-Daten (z. B. aus dem Gebäude) investorenkompatibel aufbereitet werden.
GEFMA-Richtlinien. In Deutschland ist das Richtlinienwerk des Facility-Management-Verbands (GEFMA) Standardreferenz. Besonders wichtig ist GEFMA 160 „Nachhaltigkeit im FM“ (aktuell überarbeitet). GEFMA 160 liefert einen Kriterienkatalog zur Bewertung ökologischer, ökonomischer und sozialer FM-Aspekte und dient als Zertifizierungsbasis. Neu ist GEFMA 163-1 „ESG im FM“, das erstmals die ESG-Definitionen der EU für den Gebäudebetrieb aufschlüsselt. GEFMA 163-1 bietet eine „verlässliche Orientierung für die ESG-Strategie beim Betrieb von Immobilien“ und vereinfacht etwa Vertragsgestaltung und Audits nach ESG-Kriterien. Ebenfalls relevant sind weitere GEFMA-Leitfäden zu Energieeffizienz (z. B. Richtlinie 124-5 zur energetischen Inspektion nach dem Gebäudeenergiegesetz) oder spezifische Bausteine wie Betreiberverantwortung. Insgesamt spiegeln GEFMA-Richtlinien den aktuellen Stand deutscher Praxis wider.
ISO-Normen. Internationale Normen ergänzen das Bild. Die Umweltmanagementnorm DIN EN ISO 14001 fordert einen systematischen Ansatz zur Identifikation und Reduktion von Umweltauswirkungen. Sie dient als Rahmen für ein kontinuierlich verbesserndes Umweltmanagementsystem, was im FM beispielsweise Abfall-, Wasser- und Energieziele einschließt. Die FM-spezifische ISO 41001 definiert Anforderungen an ein effektives FM-Managementsystem (z. B. Strategie, Kennzahlen, Risikomanagement) und ist nach dem sogenannten „High Level Structure“-Ansatz gebaut. Damit lässt sie sich problemlos mit ISO 9001 oder ISO 14001 integrieren. Eine Umsetzung der ISO 41001 verschafft Unternehmen mehr Transparenz und optimierte Prozesse. Vor allem Kosten- und Qualitätssteigerung zählen zu den Vorteilen einer FM-Zertifizierung, die auf Nachhaltigkeit abzielt.
Nationale Gesetzgebung. In Deutschland gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) als zentrale Vorschrift zur Energieeffizienz von Neubauten und Bestandsgebäuden. Aktuell plant die neue Regierung Nachbesserungen mit Fokus auf technologiesozialen Heizungsaustausch und Emissionseffizienz. Unabhängig davon ersetzen Gesetze wie das Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) sektorspezifische Senkpfade, bei denen auch Gebäude und Infrastruktur ihren Beitrag leisten müssen. Entsprechend gewinnt „Green FM“ zunehmend Gewicht: Betreiber und Eigentümer müssen Energieaudits durchführen und CO₂-Bilanzen führen. Die Novellierung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) sieht beispielsweise verbindliche Mindeststandards für nicht-wohnwirtschaftliche Gebäude vor – auch hier sind FM-Organisationen als Umsetzungspartner gefragt (etwa durch vorausschauende technische Planung). Somit erfordern nationale und EU-Vorgaben, FM-Prozesse stärker an Klimaschutzzielen zu orientieren.
Nachhaltige FM-Lösungen variieren stark nach Gebäudetyp, da Nutzungsanforderungen und Stakeholder unterschiedlich sind:
Verwaltungs- und Bürogebäude. Diese Gebäude unterliegen oft dem Anspruch energieeffizienter Investitionen (z. B. DGNB-, LEED-Zertifizierung). Wichtige FM-Aufgaben sind hier moderne TGA (Gebäudeautomation, intelligente Beleuchtung) und eine hohe Flächeneffizienz. Nachhaltigkeitsstrategisch kann flexibles Flächenmanagement (Agiles Arbeiten, Desk-Sharing) Betriebskosten senken und Verkehrsaufkommen reduzieren. Gebäudeeigentümer streben typischerweise Wertsteigerung durch „Green Premium“ an. FM-Anbieter sollten deshalb digital gestützte Services anbieten (z. B. digitale Instandhaltungsplanung, Nutzerfeedbacksysteme). Eine erhöhte Transparenz durch Energie-Controlling-Systeme (CAFM, IoT-Messgeräte) ermöglicht Eigentümern, ihren ESG-Bericht zu stützen. Betreiber (Facility-Management-Abteilung oder Dienstleister) müssen intensive Nutzerkommunikation betreiben und Arbeitsumfeld (Lüftung, Licht, Raumklima) optimieren – Aspekte, die sich positiv auf Mitarbeitermotivation und Gesundheitskosten auswirken.
Industrieanlagen. In Produktionsstätten stehen neben Gebäudeenergie vor allem Prozessenergie, Abfall- und Emissionsreduktion im Vordergrund. Industrielles FM muss daher Instandhaltung konsequent mit Energieoptimierung verbinden (z. B. Motorenrekonditionierung, Abwärmenutzung in Produktionsprozessen). Nach dem Vorbild von Industrie 4.0 kann der Einsatz von Sensoren und KI-gestütztem Energiemanagement als Innovation dienen: IoT-Plattformen überwachen Pumpen, Klimatisierung oder Fertigungsstraßen und steuern sie lastgeführt. Strategisch gewinnen integrierte Energiedienstleistungen („Energy as a Service“) an Bedeutung, bei denen FM-Anbieter Energieerzeugung (z. B. Blockheizkraftwerke) in das Portfolio aufnehmen. Da industrielle Produktionsketten global sind, hat das FM auch Resilienzaufgaben: Versorgungssicherheit (Backup-Energie, Notfallpläne) sowie das Risikomanagement von Zulieferketten unter regulatorischen ESG-Anforderungen. Betreiber und Eigentümer müssen hier die Balance finden zwischen Produktionskontinuität und nachhaltigem Betrieb: Oft sind Investitionen in erneuerbare Vor-Ort-Versorgung (Solardächer, grüne Wasserstoffanlagen) und Abfallvermeidungsprogramme gefragt.
Gesundheitswesen (Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen). Diese Branche bringt besondere Herausforderungen: 24/7-Betrieb, hohe Hygienestandards, medizinische Geräte mit hohem Energiebedarf und spezielle Abfälle. Studien zeigen, dass Nachhaltigkeitsmaßnahmen hier bislang selten auf Managementebene verankert sind. Es existieren jedoch Beispiele – etwa LED-Beleuchtung, grüner Strombezug oder E-Mobility – die Effizienz steigern und Kosten senken. FM-Akteure müssen eng mit dem Klinikmanagement zusammenarbeiten, um ökologische Ziele zu integrieren: Das reicht von Energiemanagement für sterile Reinräume über essenslogistische Prozesse (Bioabfallreduktion) bis zu umweltschonenden Reinigungsmitteln. Strategisch wichtig ist zudem die Mitarbeitergewinnung: Nachhaltigkeitsinitiativen haben sich als Vorteil im Employer Branding erwiesen. Hier hat das FM zusätzlich eine soziale Verantwortung – etwa durch ergonomische Gestaltung von Arbeitsplätzen und Schulungen. Betreiber (z. B. Krankenhauskonzerne oder Kommunen) sehen Nachhaltigkeit zunehmend als Teil der Versorgungsqualität; FM muss entsprechende Standards in seinen Leistungsverträgen verankern.
Für alle Typologien gilt: Die Verantwortungsbereiche von Eigentümern (Investor, Bauherr) und Betreibern (Facility Manager oder Dienstleister) müssen klar abgegrenzt sein. Eigentümer fokussieren oft auf Wertentwicklung, Risikoabsicherung (Compliance mit ESG) und Portfoliobewertung. Betreiber tragen den operativen Risiko auf Tagesebene – hier entstehen Geschäftsmodellchancen, nachhaltige Services anzubieten, die Transparenz und Effizienz schaffen. Gelingt diese Abstimmung, entstehen „Win-Win“-Situation: Nachhaltigkeitsmaßnahmen steigern den Marktwert und die Attraktivität der Immobilie für Mieter und Investoren, zugleich profitiert das operative Geschäft durch stabile Betriebskosten und Innovation.
Zur nachhaltigen Zukunftssicherung im FM sind übergeordnete Strategien gefragt:
Geschäftsfeldentwicklung und Wertschöpfung. FM-Anbieter und -Abteilungen müssen das Nachhaltigkeitsthema ins Zentrum ihrer Geschäftsfeldplanung rücken. Dazu gehört, ESG-Compliance als Service zu definieren (bspw. ESG-Datenmanagement, Audits nach GEFMA 160) sowie Energie- und Ressourceneffizienzleistungen als Kernangebote zu etablieren. Die Profitabilität nachhaltiger Services lässt sich unterstreichen durch Lebenszyklus-Kostenrechnungen: Wie oben gezeigt, führt Nachhaltigkeit oft zu geringeren Betriebskosten. Unternehmen können dies als Verkaufsargument nutzen. Ein Lünendonk-Whitepaper betont, dass FM „ein zentraler Erfolgsfaktor“ bei der Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen ist. In der Praxis bedeutet dies: Integrierte (oder „bundled“) Services anzubieten – etwa Energie-Contracting kombiniert mit Instandhaltungsleistungen – und langfristige Rahmenverträge, die Investitionssicherheit erlauben. So lassen sich Innovationspotenziale heben und zugleich neue Erlösquellen (z. B. über Performance-Garantien) erschließen.
Resilienz. Zunehmend im Vordergrund steht die Widerstandsfähigkeit von Immobilien gegenüber Klimarisiken und Marktveränderungen. Klimawandelbedingte Extremwetter (Sturm, Hitze, Überschwemmung) erfordern adaptive Gebäudetechnik (z. B. Klimastand-by-Modi, Kühlrückhaltesysteme) und Notfallpläne. FM-Abteilungen sollten Szenarien durchspielen (Klimaszenarien, Netzausfälle) und darauf aufbauend betriebsbereite Backup-Systeme installieren. Strategien umfassen auch Diversifikation – z. B. Hybridsysteme, die Sonnenstrom, Wind und Batteriespeicher koppeln. Ebenso stellt das Stakeholder-Management Teil der Resilienz dar: FM muss interne Strukturen und Schulungen aufbauen, damit Nachhaltigkeit nicht nur technische, sondern auch organisatorische Resilienz schafft. In der Konsequenz können nachhaltige FM-Konzepte helfen, sogenannte „Stranded Assets“ zu vermeiden, also Immobilienwerte, die bei steigendem Regulierungdruck an Wert verlieren. Fortlaufende Audits und Anpassungen der FM-Strategie sind dabei unerlässlich.
Innovation und Digitalisierung. Neben Smart Buildings (s. o.) gehören weitere Technologien zur Zukunftssicherung: Künstliche Intelligenz (z. B. zur Verbrauchsprognose), digitale Zwillinge von Gebäuden (zur Simulation von Sanierungen) oder Plattformlösungen für vernetzte Services (Facility-Management-Plattformen) sind zu nennen. Ebenso entstehen neue Geschäftsmodelle wie „Shared FM“ oder modularer Flächenservice, die Ressourcen schonen. Strategieorientiert sollte FM einen Innovationspfad definieren, der bestehende Prozesse digital transformiert: Beispielsweise ermöglicht Predictive Maintenance mit KI längere Lebenszyklen technischer Anlagen, senkt ungeplante Ausfälle und spart Material.
Stakeholder-Alignment. Nachhaltigkeit erfordert die Einbindung aller Beteiligten. Strategisch empfiehlt es sich, klare Zielsetzungen zu formulieren (z. B. CO₂-Neutralität bis 2045, EU-Taxonomie-konformes Portfolio) und diese in Governance-Strukturen zu verankern. Auf operativer Ebene heißt das: Facility Manager, Gebäude- und Technikabteilungen sowie externe Dienstleister müssen eng kooperieren. Ebenso wichtig ist die Kommunikation mit Mietern und Nutzern – etwa durch Reporting und Zertifikate (z. B. Energieausweis, ESG-Report) – um Commitment zu schaffen. Unterstreichen kann man dies durch Schulungen und Change-Management: Studien zeigen, dass fehlende Managementverankerung ein wesentlicher Hemmschuh ist. Deshalb gehört zum nachhaltigen FM auch, die Belegschaft frühzeitig einzubinden. Nach dem Motto „Stakeholder-Alignment“ müssen Investoren, Führungskräfte und Nutzer an einem Strang ziehen. Nur so lassen sich die Ziele in resilientem Wertschöpfungswachstum umsetzen.